Renovering av lägenhet

(Senast uppdaterad 2020-03-11)

Hur går man tillväga?

Vad lagen säger

Enligt Bostadsrättslagen (7 kap 7 § Brl) krävs tillstånd hos styrelsen innan större ingrepp i lägenheten påbörjas, till exempel alla köks- och badrumsrenoveringar, rivning eller resning av väggar samt elinstallationer:

7 §   Bostadsrättshavaren får inte utan styrelsens tillstånd i lägenheten utföra åtgärd som innefattar
   1. ingrepp i en bärande konstruktion,
   2. ändring av befintliga ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten, eller
   3. annan väsentlig förändring av lägenheten.

Styrelsen får inte vägra att medge tillstånd till en åtgärd som avses i första stycket om inte åtgärden är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen.

I stadgarna får föreskrivas att styrelsens tillstånd inte behövs för att utföra en åtgärd som avses i första stycket.
Lag (2003:31).

Vissa renoveringar kräver tillstånd från föreningens styrelse samt bygganmälan och/eller bygglov från kommunen. Om tillstånd/bygglov saknas, betraktas förändringen som otillåten och innebär att medlem måste återställa bostaden till ursprungligt skick. Medlemmen står själv för de kostnader som belastar föreningen i samband med ärendet.

Skriftlig ansökan om renovering via e-post

Läs först igenom informationen på den här sidan så att du är införstådd med de krav som ställs på dig som medlem från föreningens sida. Fyll därefter i följande blankett och maila den till styrelsen@brfhanaholm.se tillsammans med eventuella bilagor. Vårt jobb förenklas om samma mailtråd används för allt som rör den specifika renoveringen.

Ansökan om tillstånd till ändring av lägenhet

Kom ihåg att bifoga

  • Ritningar
  • Handlingar för bygganmälan och/eller bygglov om detta krävs enligt lagstiftning samt
  • Detaljerad ritning om någon ändring av planlösning, flytt av WC-stol, placering tvätt- och diskmaskin eller liknande större ändring till blanketten om ändringar ska göras. Eventuella frågor ställs med fördel per mail till styrelsen@brfhanaholm.se.

Ansökan bör skickas till styrelsen i god tid innan renoveringen är planerad att börja, detta eftersom ansökan kan komma att hanteras först vid nästkommande styrelsemöte, ca en gång i månaden. Handläggningstid tillkommer utöver detta, beroende på renoveringens storlek och omfattning.

Ersättning för byte av golvbrunn

Om golvbrunnen är äldre än 1990 ska den bytas ut för att följa GVKs branschregler. Föreningen ersätter byte av golvbrunn med ett takbelopp på 3000 kr inkl moms. För att vara berättigad till ersättning ska man skicka in följande dokument till styrelsen senast 6 månader efter utfört arbete:

  • Kopia på tidigare godkänd ansökan om renovering
  • Bilaga A (våtrumsintyget) till BBV
  • Kvitto för utlägg

Dokumenten mailas in till styrelsen@brfhanaholm.se.

Att tänka på innan du anlitar hantverkare

Medlemmar är ansvariga för att söka tillstånd för ändringar i fastigheten och vi uppmuntrar alla hantverkare att kontrollera att ett underskrivet tillstånd finns från styrelsen innan arbete påbörjas i fastigheten. I första hand gäller det ändringar av väggar, el och vatten/värme.

Föreningen har som krav vad gäller utförande av våtrums- , köks- och elarbeten att den som utför arbetet ska vara certifierad för respektive bransch den arbetar under. Vid en eventuell skada i våtrum eller kök kräver försäkringsvillkoren att arbetet/installationen ska uppfylla i förekommande fall bygg- och branschregler. Detta gäller alla medlemmar, både vid nybyggnation och renovering, baserat på bla Länsförsäkringars boendevillkor.

Hantverkarformuläret

På webbplatserna för Konsumentverket och Bygg­företagens organisation kan du ladda ner Hantverkarformuläret som är tänkt för avtal vid reparations- och ombyggnadsarbeten där beställaren är konsument och hantverkaren är näringsidkare. Till formuläret hör även kontraktsformulär som kan användas för att underlätta vid beställning av ändringar och tilläggsarbeten samt ifyllnadshjälp med förklarande texter.

Checklista för dig som ska anlita entreprenör

Många tvister kan undvikas om parterna talar klarspråk med varandra om arbetets omfattning, kostnader, tider och förutsättningar. Som ett komplement till Hantverkarformuläret är det bra med en checklista med de viktigaste sakerna att stämma av innan bygget sätter igång. Här är ett exempel:
Checklista för konsumenter och byggföretag

Lagstiftning och branschregler

Med lagstiftning, bygg- och branschregler menas bland andra Boverkets byggregler (BBR), Byggkeramikrådets branschregler (BKR), Golvbranschens våtrumskontroll (GVK), Måleribranschens våtrumskontroll (MVK) samt Säker vatten. Givetvis ska elarbeten utföras av behörig elektriker.

Vilka krav de olika branschförbunden har på sina certifierade medlemsbolag går att läsa på deras webbplatser:

https://www.boverket.se/sv/byggande/
https://www.bkr.se
https://www.gvk.se
https://www.vatrumsmalning.se
https://www.sakervatten.se
https://www.elsakerhetsverket.se/yrkespersoner/elinstallator/vad-ar-auktorisation

Elsäkerhet

  • Krav på utföraren:
    • Behörighetsbevis skall uppvisas
  • Krav på dokumentation:
    • Egenkontroll
    • Isolationsmätningsprotokoll
    • Jordprovning
    • Uppdaterat gruppschema
    • Resistansmätning elektrisk golvvärme, före, under, samt efter ingjutning

Rörarbeten

  • Krav på utföraren:
    • Säker vatten-anslutet företag
  • Krav på dokumentation:
    • Intyg säker vatten-installation
    • Tryck och täthetskontroll

Våtrum

  • Krav på utföraren:
    • Certifierad företag för våtrum, BBVGVK
  • Krav på dokumentation:
    • Bilaga A (våtrumsintyget) till BBV

Övergripande regler vid renovering

Mindre renovering

Är renoveringen mindre omfattande så som att måla väggar/tak, byta golv, etc. behövs inget tillstånd från styrelsen.

Renovering av badrum – utan omdragning av ledningar

Vid en vanlig renovering av badrummet, dvs. där fackman med våtrumsintyg anlitas, så ska en ansökan skickas till styrelsen som godkänner och protokollför detta vid nästa styrelsemöte, dvs. ca en gång i månaden. I ansökan ska det framkomma vilken entreprenör (organisationsnummer) som ska utföra arbetet. Notera att samtliga golvbrunnar äldre än 1990 skall bytas vid renovering av badrum. Se även Ersättning för byte av golvbrunn.

Omfattande renovering – ändring av vägg eller ledningar

Innefattar renoveringen rivning av vägg, omdragning av vatten/avloppsledning, omdragning av el,renoveringar som kan påverka ventilationen eller liknande så krävs tillstånd från styrelsen innan renovering påbörjas. I dessa fall kommer styrelsen att rådgöra vår förvaltare SBC. Ansökan lämnas vidare till SBC som granskar och återkopplar om bygglov behövs eller andra kommentarer finns. Är renoveringen bygglovspliktig är det lägenhetshavarens ansvar att ansöka om detta. Vid behov kommer SBC att konsultera en projektör/konstruktör. Föreningens ritningsmaterial över fastigheten kommer också behöva uppdateras. Alla kostnader som denna ansökan uppger bekostas av lägenhetshavaren. Standardkostnad för att lämna in ansökan hos SBC kommer att debiteras på avgiftsavin från SBC medan kostnad för projektör/konstruktör faktureras direkt till lägenhetshavaren. Nedan anges kostnader om inget oförutsett inträffar som komplicerar ärendet och fler timmar måste debiteras.

  • Standardkostnad för att lämna in en ansökan till SBC: 995kr
  • Vid konsultation av en projektör/konstruktörtillkommer en kostnad om: ca 1250kr/tim
  • Utöver detta tillkommer en kostnad för att uppdatera föreningens ritningsmaterial enligt ändringarna i lägenheten: ca 1000kr/tim

Notera att en ansökan för omfattande renovering har lång handläggningstid, så ansök i god tid innan planerad start av renoveringen, ca 3 månader i förväg.

Detaljerade regler för renovering

  1. VVS-installationer
    VVS-installationer (värme, vatten och avlopp) ska utföras av behörig fackman enligt gällande föreskrifter och med godkänt installationsmaterial. Detta gäller t.ex. installation av nya blandare, diskbänk, sanitetsporslin, disk- och tvättmaskin mm. Diskmaskin ska ha egen kran som stängs då maskinen ej används. Åtgärder som påverkar tätskikt i badrum kräver tillstånd av Föreningen.
    1. Värmeledningar och radiatorer (element)
      Värmeledningar och radiatorer målas med vit värmebeständig radiatorfärg. Övriga åtgärder på värmeledningar kräver tillstånd av Föreningen. Avstängning av värmestammar inte får göras av andra än SBC.
    2. Vattenledningar
      Åtgärder på vattenledningar kräver tillstånd av Föreningen.
    3. Avloppsledningar och golvbrunn
      Åtgärder på avloppsledningar och golvbrunn kräver tillstånd av Föreningen. Vid byte till nygolvbrunn ersätter föreningen bytet. Takbelopp finns.
  1. El-installationer
    Installation av nytt elskåp/elcentral,nya ledningar inom lägenheten och golvvärme ska anmälas till Föreningen. El-installationer skall utföras av behörig fackman enligt gällande föreskrifter och med godkänt installationsmaterial. Alla apparater, strömbrytare, vägguttag, etc. ska vara CE-märkta.
    1. Badrum
      Vid nya elinstallationer i badrum ska en jordfelsbrytare installeras vid lägenhetens säkringsskåp.
    2. Kök
      Vid nya elinstallationer i kök ska jordade eluttag monteras. Dessutom rekommenderas att jordfelsbrytare installeras vid lägenhetens säkringsskåp.
    3. Strömbrytare och vägguttag
      Vid omfattande renovering ska jordade uttag monteras – det är ett myndighetskrav vid nyinstallation. Rådfråga behörig elinstallatör vid osäkerhet.
    4. Elledningar
      Vid installation av nya ledningar ska jordledning dras eftersom det är ett myndighetskrav vid nyinstallation. Rådfråga behörig elinstallatör vid osäkerhet.
  1. Ventilation
    Ventilationen i fastigheterna är väsentlig för vårt välbefinnande och eventuella förändringar kan påverka dina grannar. Alla åtgärder på ventilationen i lägenheten kräver tillstånd från Föreningen.
  1. Dörrar och fönster
    Målning får utföras av innehavaren på fönstrens insida, använd vit oljefärg avsedd för fönster och dörrar. Ytterdörrens utsida ska vara laserad (träfärgad).
    1. Ytterdörr
      Vid utbyte av ytterdörrskall det vara: Daloc S23 alt S43. Faner i ”Golden Oak”. Annan dörr skall godkännas av föreningen innan installation.
  1. Badrum
    Felaktigt utfört tätskikt i badrum kan medföra kostnader för Föreningen vid vattenskada, därför behövs tillstånd från Föreningen för renovering av badrum.
    1. Ytskikt
      Utbyte av ytskikt (kakel, klinker, våtrumsmatta) på golv och väggar kräver tillstånd av Föreningen. Detsamma gäller åtgärder på golvbrunn. Tätskikt skall utföras av behörig fackman enligt gällande föreskrifter och med godkänt material. Efter genomfört arbete ska intyg om egenkontroll för vattentäta beklädnader och beläggningar överlämnas.
    1. Målning
      Målning utförs med färg avsedd för våtrum.
    2. Håltagning
      Montage av skåp eller liknande som kräver håltagning/borrning ska utföras fackmannamässigt så att fukt ej kan passera tätskiktet i väggar och golv.
    3. Bilning
      OBS! Golvbjälklaget är tunt. Vid bilning måste grannar informeras och taket under området stämpas upp.
    4. Ventilation
      Mekanisk frånluft är ej tillåten i hus med självdrag.
    5. Tvättmaskin
      Det krävs vattenfelsbrytare om tvättmaskin installeras i utrymme som saknar golvbrunn.
  1. Kök
    1. Köksfläkt
      Köksfläkt med motor får ej kopplas till ventilationssystemet.Kolfilterfläkt får användas om den inte är ansluten till ventilationssystemet.
    2. Disk-/Tvättmaskin
      Diskmaskin och tvättmaskin får installeras/användas i kök. Underlägg måste användas för att förhindra dolda vattenskador. Boverkets byggregler skall följas. Det krävs att vattenavstängning för diskmaskin är placerad ovan köksbänk.
  1. Balkong
    All ombyggnad på balkong kräver tillstånd från Föreningen. Inga ingrepp får göras i fasaden utan föreningens godkännande. Boende som orsakat skada på fasaden får själv stå för kostnaden för att återställa den. All utomhusinstallation av el måste göras av behörig personal med erforderlig kompetens. Alla vägginfästningar på fasaden kräver styrelsens tillstånd. All form av infästning i betonggolvet och väggarna med inborrade bultfästen, expandrar el.dyl. är förbjuden. Det är inte tillåtet att måla balkong/terrassgolv, räcke eller dylikt.
    Det är inte tillåtet att lägga klinkers eller keramiska plattor på balkongerna/terrasserna. Det är tillåtet att lägga trall förutsatt att överkant på balkongräcket är minst 110 cm över det färdiga trallgolvet. Trallen får inte fästas i byggnaden på något sätt, varken i balkongplatta, balkongfront, fasad eller liknande.

Generellt att tänka på

Informera dina grannar

  • Informera dina grannar i ditt eget trapphus samt granntrapphus om en stundande renovering, det görs enklast med en lapp vid anslagstavlan/porten/hissen. Berätta vad renoveringen går ut på och hur länge du tror arbetet ska pågå.

Arbetstider

  • Visa hänsyn till dina grannar. Allt arbete som kan ge upphov till störande ljud ska annonseras grannarna i god tid. Inga störande ljud mellan kl 22-07.
  • Borrning som pågår under längre tid, bilning och andra kraftigt störande arbeten får endast utföras mellan kl. 08:00 – 17:00.

Boendemiljö och trivsel

  • Ingen mekanisk frånluft får användas i lägenheterna. I köket får kolfilterfläkt användas.
  • Bjälklagen är tunna och det är därför extra viktigt att entreprenören utför ett noggrant arbete.
  • Lägenhetshavaren är ansvarig för eventuella följdskador på grannars lägenheter eller föreningens egendom i samband med renovering.
  • Klä in hissväggar och golvytor vid frakt och in- och utflytt för att minimera slitage och skador, detta gäller entrégolvet i trapphus också.

Avfall och städning

  • Det är lägenhetsinnehavaren som ansvarar för att byggavfall forslas bort.
  • Våra avfallsstationer är endast till för hushållsavfall. Bostadsrättshavaren ansvarar själv för att bortforsla allt avfall som uppstår i samband med renovering, inköp av möbler eller liknande.
  • Byggmaterial och avfall får inte under några omständigheter förvaras i trapphus, källare, vind, utanför eller i anslutning till entréer eller på gården.
  • Eventuella Big Bags ska märkas med lägenhets- och telefonnummer. De får inte placeras så de hindrar framkomligheten eller placeras på ett sådant sätt att brand i storsäcken kan sprida sig till byggnaden. De får heller inte ställas på gräsmatta eller stå ute över en helg. Big Bags eller annat byggavfall måste tas bort varje fredag, i annat fall faktureras ansvarig bostadsrättshavare.
  • Trapphus och hiss ska städas dagligen vid nedsmutsning. Ventilationsutsug ska täckas så att inte byggdamm kan sugas in i ventilationskanaler.

Säkerhet

  • Det är ej tillåtet att installera eldstad, även om man bor högst upp.
  • För allas säkerhet och trivsel får inget byggmaterial eller annat ställas upp i gemensamma utrymmen, varken utomhus, i trapphus, källare eller vind.
  • Det bör finnas fungerande brandvarnare i alla rum i lägenheten.
  • Eventuell uppställning av entrédörrar eller källardörrar får endast ske under uppsikt.

Parkering

  • Vanliga regler för parkering gäller även vid renovering. Det är inte tillåtet för hantverkare att parkera fordon på föreningens tomt utan tillstånd från styrelsen.

Extra kostnader

  • Avstängning av ventiler i samband med renovering görs med hjälp av SBC och debiteras lägenhetshavaren.
  • Övriga eventuella oväntade kostnader som uppstår vid renovering kan komma att bekostas av lägenhetshavaren.
  • Utförs renovering utan anmälan till styrelsen så tillkommer timpenningskostnad för att involvera SBC/projektör/etc. i efterhand, vilket debiteras lägenhetshavaren.

Frågor om renovering inför köp av lägenhet

Styrelsen får ofta frågor rörande renovering inför ett stundande köp av lägenhet. Det är naturligt att man som köpare vill veta mer om möjligheterna att bygga om eller renovera lägenheten när man går i köptankar. Det kan dock inte ges några garantier för att eventuella åtgärder i lägenheten kommer att godkännas.

Styrelsen behandlar på varje ärende för sig och har ingen generell regel för vad som är tillåtet gällande modifieringar av lägenheten. Blir det tex blir aktuellt att riva en vägg måste ett skriftligt utlåtande om detta hämtas in även om väggen inte är bärande. Detta sker antingen med hjälp av vår förvaltare SBC eller via en sakkunnig som i detta fall är en konstruktör.